Метод капитализации

Теоретический вопрос 15. Метод капитализации

Капитализация – это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения (чаще деления) рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор [2, с. 18].

В литературе по оценке стоимости предприятий, недвижимости при использовании доходного подхода рассматриваются два основных метода расчета рыночной стоимости недвижимости – метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации применяется в случае, когда величина дохода от объекта недвижимости постоянна и стремится к бесконечности, а коэффициент капитализации для конкретного объекта устанавливается по рыночным данным. Однако применить данный метод на практике чаще всего не представляется возможным по причине ряда ограничений и отсутствия рыночных данных для определения коэффициента капитализации [9, с. 217].

Метод капитализации по норме отдачи имеет две разновидности – анализ (метод) дисконтированных денежных потоков и метод капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей. Второй метод в оценочной литературе называют методом капитализации по расчетным моделям [5, с. 11].

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае, когда денежные потоки дохода от объекта недвижимости произвольно изменяются, неравномерно поступают в течение прогнозного периода и различаются по уровню риска. Данный метод является универсальным, однако сложность прогнозирования многих параметров этого метода не позволяет получить достоверную оценку рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.

Метод капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей применяется в случае, когда денежные потоки от недвижимости имеют вид регулярно изменяющихся аннуитетов (постоянный, линейно изменяющийся, экспоненциальный) с учетом или без учета реверсии и нет возможности определить коэффициент капитализации по рыночным данным. По математической модели данный метод сходен с методом прямой капитализации, поэтому некоторые ученые-исследователи считают данный метод разновидностью метода прямой капитализации, что нельзя признать правомерным.

[….]

Задача 41

Вы являетесь держателем ценной бумаги, которая на протяжении 5 лет будет приносить ежегодный доход в размере 20 тыс. руб., процентная ставка равна 15%. Какова текущая стоимость ценной бумаги?

Решение: